21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

坐拥深圳白石洲优质地块的白石洲绿景中国于2022年3月30日发布其2021年全年年报。

作为一家中小房企，近百绿景中国的亿短业绩表现跟随推盘节奏等多种因素而起伏。2021年，债前中国绿景中国实现总营业收入约为43.78亿元，地主同比下调约19.3%。绿景临毛利约为21.88亿元，白石洲同比下跌约17.9%。近百归母净利润约为11.52亿元，亿短同比下调约66.6%。债前中国

经营数据上没有太多亮点，地主不过高毛利率依然是绿景临它的一个特色标签。

2021年，白石洲绿景中国毛利率为50.0%，近百净利率为26.3%，亿短在行业整体下行的当下，这是一个十分难得的数字。能够保持较高水平，是由于绿景中国深耕深圳，且鲜少在公开市场拿地而是专注于城市更新，这使得它能够保持“小而美”。

但在当前的市场环境中，盈利能力并非最重要的，资本市场和投资者更加关注持续经营的能力，在这方面，绿景中国尚有隐忧。

以“三道红线”计算，绿景中国目前虽然剔除预收款后的资产负债率和净负债率已经达标，但现金短债比却仍压红线，且存在一定的缺口。年报显示，去年年底绿景中国的现金余额为72.87亿元，而其今年将有约98亿元借款到期，这也是其今年将面对的挑战。

根据绿景中国的披露，98亿元借款包括：借贷69.95亿元及可换股债券人民币4.98亿元即将于今年到期偿还或重续，此外还有一笔附有于2022年提早赎回权利及回售选择权的可换股债券人民币9.64亿元及境内公司债券人民币13.95亿元。

绿景中国在年报中提醒，若该等借贷、可换股债券及公开优先票据须予偿还或赎回，且其他可行的替代经营及融资计划未能按计划落实，则可能并无充足的营运资金经营业务。上述情况反映存在重大不确定性，从而可能导致对绿景中国的持续经营能力产生重大疑虑。

假若绿景中国的融资计划未能实施，其也给出了相应的预案。

根据绿景中国的董事评估，可采取的计划包括：考虑由两名股权基金投资者提供的贷款融资方案，金额为30亿元及5亿美元且贷款期限不少于三年；此外，也可调整部分住宅物业及商业楼宇的原有销售计划至较早阶段（即今年下半年），以产生不少于约30亿元的额外资金；此外也可考虑在今年下半年出售其于大湾区拥有的城市更新开发项目附属公司的部分股权。

不过，即便绿景中国想要给予市场信心，但其独立审计机构德勤还是在审计报告中对该计划的实施表示忧虑。

德勤称，绿景中国董事认为，基于上述借贷、可换股债券及公开优先票据可予以重续及成功落实的假设，绿景中国将具备充足营运资金维持其营运及支付其于报告期末起计至少12个月内到期的财务责任。然而，上述借贷、可换股债券及公开优先票据能否成功重续及其余预案计划能否落实存在重大不确定性，从而可能导致对绿景中国的持续经营能力产生重大疑虑。我们未有就该等事宜修改结论。

实际上，如果绿景中国能够顺利度过今年或者将白石洲这座富矿的入市时间提前，资本市场和投资者对它的担忧或许会减轻许多。

绿景中国于2020年8月间接手收购白石洲旧改项目合共80%股权，2021年4月，绿景中国子公司被确认为白石洲项目一期开发主体，2021年7月，其一期项目用地获批建设用地规划许可证。

根据绿景中国管理层的表述，白石洲项目预期在2022年4月初可以取得土地使用权证，按照工程进度，预计入市时间将在明年初。目前第一期有约33万平方米的可售面积，按照周边项目的售价推算，货值将在400亿元左右。

但项目过于集中即是长处也有可能是桎梏。2022年2月，惠誉将绿景中国长期外币发行人评级自“B”下调至“B-”，展望“负面”。

惠誉给出的理由是，这反映绿景中国紧张的流动性及再融资风险，而本次下调评级是基于绿景中国的合同销售规模较小且集中在少数项目上，尤其是白石洲项目。

绿景中国一直以“小而美”的房企自居，小很容易，美却很难。